Per 31 december 2022 is in totaal € 522 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de herwaarderingsreserves begrepen (2021: € 540 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van SallandWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van een woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van SallandWonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 418 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 is als volgt opgebouwd:

Dit impliceert dat circa 65% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van SallandWonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde met uitzondering van:

• Enkel uitgaan van het door exploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.
• Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie.
• Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhoud)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
• Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake, Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheersactiviteiten van de corporatie zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheersactiviteiten’ in de resultatenrekening.
• Voor de afslag wegens beschikbaarheid worden ten opzichte van de marktwaarde de overdrachtskosten op 0 gezet.

Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurder staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie – afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RtiV artikel 15.

SallandWonen heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

De ingerekende hogere streefhuur is door aftopping effectief € 24 hoger.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie heeft betrekking op de lopende projecten welke nog niet zijn opgeleverd. In 2022 is er een drietal nieuwbouw projecten afgerond waarbij in totaal 12 woningen aan ons bezit zijn toegevoegd. Waardering van de opgeleverde projecten heeft plaatsgevonden op basis van de toegerekende marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van deze waarde is de definitieve onrendabele top verantwoord, zie voor nadere uitsplitsing van deze onrendabele top de rubriek voorziening onrendabele investeringen en herstructurering in de balans. In 2022 is er voor € 463.000 aan eigen productie geactiveerd onder het vastgoed in ontwikkeling.

Het aantal woningen opgenomen onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt 16 (2021: 16). Ultimo boekjaar zijn er geen onverkochte woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden.

Voor het kantoorpand geldt dat  de grond niet wordt afgeschreven en dat voor het gebouw een afschrijvingstermijn geldt van 30 jaar. Vervoersmiddelen hebben een afschrijvingstermijn van 7 jaar en de overige materiële vaste activa worden lineair in 5 jaar afgeschreven. Er zijn geen materiële vaste activa als zekerheid gesteld voor de langlopende schulden.

De post latente belastingvordering is als volgt te specificeren:

Ultimo 2022 bestaat er een waarderingsverschil tussen de commerciële en de fiscale waardering van het vastgoed in exploitatie. Dit verschil zal enkel worden gerealiseerd door afschrijving en bij sloop of verkoop. Hiervoor zijn aparte latenties gevormd. Voor het restant voorziet SallandWonen geen toekomstige afwikkeling. Realisatie neigt naar een oneindige duur, waardoor de contante waarde van dit verschil op nihil wordt gewaardeerd. Ultimo 2022 is de commerciële waarde van het vastgoed in exploitatie € 923,3 miljoen , de fiscale waarde bedraagt € 704,9 miljoen.

Het tijdelijke verschil inzake het afschrijvingspotentieel bedraagt nominaal € 2.245.000, de latente belastingvordering bedraagt nominaal € 579.000. De looptijd van deze latentie bedraagt circa 5 jaar. Bij deze latentie wordt geen rekening gehouden met de toekomstige WOZ waardeontwikkeling. Van deze latentie heeft € 462.000 een looptijd korter dan een jaar.

Het tijdelijke verschil inzake toekomstige verkopen bedraagt nominaal € 554.000, de latente belastingvordering bedraagt nominaal € 143.000. De looptijd van deze latentie bedraagt circa 5 jaar. Dit betreft woningen waarvan de fiscale waarde hoger is als de commerciële waarde. Bij woningen met een lagere fiscale waardering, wordt het verschil als gevolg van toepassing van de HIR niet gerealiseerd, derhalve wordt dit verschil niet gewaardeerd. Van deze latentie heeft € 37.000 een looptijd korter dan een jaar.

Naast de hiervoor genoemde waarderingsverschillen is er ook sprake van een waarderingsverschil op de activa ten dienste van de exploitatie. Vanwege de beperkte omvang is de belastingvordering met betrekking tot dit waarderingsverschil niet gewaardeerd. De contante waarde van het waarderingsverschil op de activa ten dienste van bedraagt € 19.000. De nominale van dit waarderingsverschil bedraagt
€ 92.000.

Met ingang van 1 januari 2019 is de ATAD-richtlijn van toepassing waardoor voor de bepaling van het fiscaal belastbaar bedrag de renteaftrek beperkt is. De aftrekbeperking ziet toe op het meerdere van 20% van de fiscale EBITDA met een ondergrens van € 1 miljoen (ATAD-norm). Indien in toekomstige jaren de rente daalt onder de hiervoor genoemde ATAD-norm is de eerder niet in aftrek genomen rente alsnog aftrekbaar. Hierdoor ontstaat een tijdelijk verschil. Ultimo 2022 bedraagt het saldo niet aftrekbare rente
€ 4.538.000. Op basis van de fiscale meerjarenbegroting is de inschatting gemaakt dat deze niet aftrekbare rente in de komende 10 jaar niet alsnog aftrekbaar is, derhalve is dit tijdelijke verschil niet gewaardeerd.

SallandWonen beschikt over een tijdelijk waarderingsverschil in de materiele vaste activa in ontwikkeling in combinatie met de voorziening onrendabele investeringen. Realisatie van dit verschil kan dan wel plaatsvinden via afschrijving na ingebruikname, dan wel bij toekomstige verkoop. Omdat SallandWonen niet het voornemen heeft van verkoop, zal realisatie als gevolg van duurzame doorexploitatie, neigen naar een oneindige duur en derhalve worden gewaardeerd op nihil.

De voorraad vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit nog niet verkochte grondposities, en woningen aangemerkt voor verkoop die ultimo boekjaar leegstaan. Ultimo 2022 zijn er 9 woningen opgenomen onder de voorraad, naar verwachting worden al deze woningen binnen één jaar verkocht. De grondposities worden gewaardeerd op basis van historische kostprijs, of lagere netto-opbrengstwaarde. De leegstaande woningen worden gewaardeerd op basis van de marktwaarde.

Alle onder de vlottende activa opgenomen vorderingen hebben een looptijd van minder dan één jaar.

De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking en zijn direct opvraagbaar. Onder de liquide middelen is een bankgarantie van € 45.000 opgenomen.

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten (materiële activa in ontwikkeling) en verduurzamingsprojecten. SallandWonen heeft voor een zevental projecten een voorziening getroffen.

De voorziening latente belastingen ziet op de resterende opwaardeerverplichting. In verband met gewijzigde inzichten in de sector over hoe om te gaan met het tot waardering laten komen van (tijdelijke) verschillen en de onzekerheid over het moment en de omvang van de toekomstige belastingafdracht is dit waarderingsverschil ultimo 2022 niet gewaardeerd.

Onder de post schulden aan banken is in 2022 tevens de agio op de leningruil Vestia opgenomen. De boekwaarde van de agio bedraagt € 2.631.000 (2021: € 2.691.000).

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,36% en 0,43%.

De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nederlandse Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector.  Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

Het aantal woningen opgenomen onder onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt 16 (2021:16). Ultimo boekjaar zijn er geen onverkochte woningen gelabeld voor verkoop onder voorwaarden.

Alle onder de kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van minder dan één jaar.

De aflossingsverplichting bestaat uit 2,9 miljoen reguliere aflossingen.

Vanaf 2021 is de obligolening een nieuw onderdeel van het borgstelsel van WSW. Dit betreft een lening met een variabele hoofdsom, waar enkel een beroep op wordt gedaan wanneer de jaarlijkse obligo heffing niet voldoende is om voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben in relatie tot de geborgde verplichtingen van het WSW. Ultimo 2022 is de hoogte van de obligolening bij SallandWonen € 4.876.000. Er is geen indicatie dat de obligolening zal worden aangesproken.