7 Financiële continuïteit en vermogensbeheer

Onze organisatie moet de belangen van huurders goed behartigen. Ook in de toekomst verwachten wij nog nodig te zijn. Een solide financieel beleid is randvoorwaardelijk om ook op de lange termijn een gezonde bedrijfsvoering te hebben. We gaan uit van het in standhouden van ons eigen vermogen en stabiele positieve kasstromen. We doen zoveel als mogelijk, maar we springen niet verder dan onze financiële polsstok lang is. We maken bij investeringsbeslissingen altijd een zorgvuldige afweging tussen het behalen van financieel- en maatschappelijk rendement.

We dachten bij het ingaan van 2022 dat onze ambitie al hoog was en dat we dicht bij onze financiële grenzen kwamen. Door een daling van de verhuurdersheffing in 2022 en afschaffing van deze heffing vanaf 2023 is er financiële ruimte gekomen om onze inzet en ambitie te vergroten. We besloten in het verslagjaar om tijdelijk de principes van een duurzame bedrijfsvoering wat te laten vieren. Een keuze die volgens ons wordt gerechtvaardigd door onze aanvullende bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave, voortkomend uit onder meer de druk op de woningmarkt, de nationale prestatieafspraken en de gesprekken met het WSW. Gevolg is dat we in de periode 2023-2027 interen op ons eigen vermogen. De stijging van de marktwaardering en de groei van onze woningportefeuille maakt dat we voor de overige ratio’s, die SallandWonen monitort, positiever scoren.

We verfijnen continu onze meerjarenonderhoudsramingen voor het planmatig onderhoud. Dit doen we onder andere op basis van de onderhoudsscenario’s die onze RGS partners aanleveren. Ook voor het bedrijfs- en maatschappelijk onroerendgoed voeren we continu verbeteringen door zodat we goede keuzes kunnen maken en financieel in control blijven.

Onderdeel van deze herbeoordeling is de strategie voor de holdingstructuur van SallandWonen. We zien kansen voor nieuwbouw binnen de niet-Daeb vanuit onze holdingstructuur, op voorwaarde dat dit bijdraagt aan de ontwikkeling van sociale nieuwbouw. Op basis van de woningmarktanalyse wordt in 2023 ons portefeuilleplan bijgesteld en ook de strategie voor de niet-Daebportefeuille en de holdingstructuur wordt opnieuw vastgesteld.

Daarnaast handhaven we onze strategie voor bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed. Daar waar mogelijk verkopen we of transformeren we naar wonen. Zo gaan we het Kulturhus in Raalte aanpassen. De bibliotheek concentreren we op de begane grond, waarna de eerste en tweede verdieping worden getransformeerd van bedrijfs- naar woonruimte. Daarnaast verkochten we het kulturhus (Holstohus) in Olst en de sportzaal (’t Spoc) in Wijhe aan de betreffende organisatie (SKOW) die de panden exploiteerde. We gaan verder het kantoorpand aan de Kerkstraat in Raalte ombouwen tot appartementencomplex. De Raalter Zorgorganisatie ZGR die dit pand nu nog huurt wordt huurder in ons eigen bedrijfspand.

Ook zorgt onze ambitie voor het continu aanpassen van plannen bij bijvoorbeeld de uitvoering van onze verduurzamings- en grootschalig onderhoudsprojecten voor vertraging. Wij willen nieuwe ontwikkelingen graag zo snel mogelijk implementeren, waardoor uitvoeringen uitgesteld worden en het financieel beheer lastiger wordt.

In de jaarrekening 2022 is voor zes projecten een bedrag van € 9,9, miljoen aan onrendabele investeringen opgenomen:

• Flexwoningen in Olst en Wijhe
  
• Molenweg in Heino
  
• Aberson in Olst
  
• De Passage in Raalte
  
• De Ware in Raalte
  
• De Beatrixlaan in Wijhe
  
• VOH project Nultreden woningen.

Voor deze onrendabele investeringen is een voorziening onrendabele investeringen opgenomen.

In 2022 zijn de projecten Olstergaard, Luttenberg en VOH De Enk opgeleverd, waarvoor in de afgelopen jaren een onrendabele top is genomen van € 0,5 miljoen.

Nog niet verkochte grondposities zijn opgenomen onder de voorraad opgeleverde kooplocaties op basis van de oorspronkelijke kosten, of lagere netto-opbrengstwaarde.

De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed heeft een positieve invloed gehad op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief in vergelijking met 2021 waarin er geen huurhoging is doorgevoerd.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse inschattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en de beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en dit betreft de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van SallandWonen. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB-)huurwoningen. Omdat het de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van een woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie. Dit betekent dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde (en daarmee van het eigen vermogen) in de toekomst zal worden gerealiseerd. Het bestuur van SallandWonen heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt ongeveer € 418 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

Dit betekent dat ongeveer 65% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

De financieringspositie van SallandWonen is gunstig. De stijging van het netto werkkapitaal zetten we zoveel mogelijk in voor interne financiering en vervroegde aflossing van leningen om de kapitaallasten te verlagen of de stijging beperkt te houden. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met herfinanciering van bestaande leningen en het aangaan van nieuwe leningen in verband met investeringen.

In 2022 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de financiële positie van SallandWonen beoordeeld. Het WSW heeft verklaard dat SallandWonen, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW, voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid.

In het verslagjaar heeft in de nevenstructuur een beperkt aantal activiteiten plaatsgevonden. De activiteiten die in de deelnemingen kunnen plaatsvinden, zijn investeringen in vastgoed, vastgoedontwikkeling en het exploiteren van vastgoed passend binnen het kader van de Herziene Woningwet. Deelnemingen worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatie-methode op basis van de nettovermogenswaarde. Om de activiteiten binnen de nevenstructuur te financieren zijn onderling leningen aan elkaar verstrekt.

De overige VvE’s waarvoor SallandWonen de administratie doet zijn:

• VvE Jan Schamhartstraat 1-3 in Olst
  
• VvE Jan Schamhartstraat 2 in Olst
  

Hier hebben echter geen vergaderingen van plaatsgevonden.

Bij de VvE Haverakker en de VvE Hoek Langstraat Kerkstraat heeft SallandWonen een meerderheidsbelang. Door dit meerderheidsbelang heeft SallandWonen bij de oprichting besloten dat zowel het administratief als het technisch beheer door SallandWonen wordt verricht. Bij de VvE Westervoorde hebben wij door verkoop in 2021 van diverse appartementen geen meerderheidsbelang meer. Dit geldt ook voor de VvE’s aan de Kortricklaan. Maar doordat wij vanaf het begin de administratie en het technische beheer hebben gedaan, blijft dit vooralsnog zo.

Het aandeel van SallandWonen wordt steeds kleiner bij de VvE complexen aan de Kortricklaan. Afgelopen jaar hebben wij een aantal appartementen verkocht. Bij de VvE Kortricklaan 54-72 hebben wij nog maar twee appartementen in eigendom en bij 130-148 is een appartement onder voorbehoud verkocht, waarna we nog één appartement in ons eigendom hebben.

Vanwege de onderhoudsvoorzieningen en de dotatie hieraan is het risico dat SallandWonen loopt voor onderhoud gelijk als bij haar overige bezit. Een meerjarenraming is immers een schatting van te verwachten onderhoudskosten. Door jaarlijks de appartementencomplexen te toetsen op onderhoud en de meerjarenraming te actualiseren, is de onderhoudsvoorziening voorlopig voldoende.