3 Werken aan maatschappelijke opgaven
Beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid blijven voor ons als corporatie centraal staan. Wij zetten ons in voor een thuis voor onze huurders en zoeken samenwerking met gemeenten en partners om maatschappelijke opgaven rond wonen, duurzaamheid en betaalbaarheid aan te pakken.
De Nationale Prestatie Afspraken vragen extra inzet van woningcorporaties, dus ook van SallandWonen. In 2025 leverden wij hieraan een concrete bijdrage binnen ons werkgebied.
3.1 De betaalbaarheid van het wonen
Wij zorgen voor voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen. We letten op huur- én energiekosten. Onze focus ligt op mensen die volgens de regels van woningcorporaties een huis zoeken. We zoeken steeds de balans tussen zo betaalbaar mogelijke huren en voldoende middelen om de opgaven waar we voor staan te realiseren.
Wij volgen niet alleen de ontwikkeling van de huurprijzen, maar ook de totale woonlasten van onze huurders. Door te isoleren en maatregelen te nemen die het energieverbruik terugdringen, zijn de woonlasten van veel huishoudens stabiel gebleven of zelfs gedaald. Deze inzichten nemen wij mee in ons beleid, zodat verduurzaming blijft bijdragen aan betaalbaarheid.
Maatschappelijke prestaties
We behaalden de volgende maatschappelijke prestaties op het doel ‘betaalbaarheid van het wonen’ in 2025:
Tabel 2: Maatschappelijke prestaties op het doel betaalbaarheid van het wonen
| Indicator | Realisatie | Doelstelling | Realisatie |
|---|---|---|---|
| 2024 | 2025 | 2025 | |
| Huursom (%) | 5,23 | 6,1 | 4,38 |
| Verhuur niet-Daeb middenhuur (%) | >90 | 100 |
Het belang van een betrouwbare overheid is dit jaar wel heel duidelijk geworden. Een in het voorjaar aangekondigde huurbevriezing, ging gelukkig niet door. Wel is het huurbeleid door de overheid bijgesteld, waardoor de feitelijke huurverhoging lager uitviel dan begroot. In het belang van betaalbaar wonen, hebben we begrip voor deze bijstelling. Maar dit raakt direct onze inkomsten. Inkomsten die, ook door overheidsingrijpen in het verleden, niet meegroeien met de inflatie. Dit is op de langere termijn financieel geen houdbare situatie.
Huurbeleid
Voor 2025 hadden we een huurverhoging geraamd op basis van de cao-ontwikkeling min 0,5%, wat neerkwam op een forse stijging. De overheid heeft dit bijgesteld naar 4,5% in plaats van 6,1%. Het kabinet wilde de huren voor 2025 en 2026 bevriezen, maar dat plan is niet doorgegaan. In hoofdstuk 6 bespreken we de gevolgen hiervan voor onze organisatie en sector. Nieuw dit jaar was dat huren onder de € 350,- met € 25,- zijn verhoogd.
Correctie huursom
In 2023 overschreed onze huursom het wettelijk toegestane maximum. De opdracht van onze toezichthouder was om dit te corrigeren in 2024 en, indien nodig, in 2025. Deze correctie is zoveel mogelijk in 2024 doorgevoerd. Voor 2025 gold nog een aanvullende aanpassing van 0,05%, waardoor de maximale huursom voor ons 4,45% was. Met een gerealiseerde huursom van 4,38% voldoen wij volledig aan de gestelde eisen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Naast de standaard huurverhoging hebben we opnieuw gekozen voor een huurverhoging op basis van inkomen. Door de meeropbrengst van deze extra huurverhoging konden we voor de meeste huurders met een laag inkomen de verhoging beperken tot 4,1%. In overleg met de huurdersorganisaties zijn ook dit jaar de huren bevroren van huurders met een laag inkomen die wonen in een woning met een minder goed energielabel (EFG) en die nog geen aanbod hebben gekregen voor verbetering van hun woning.
Bij de inkomensafhankelijke verhoging voor huurders met een hoger inkomen hebben we het bedrag niet meer gematigd. Het genereren van voldoende inkomsten om onze plannen uit te voeren, kreeg prioriteit boven bescherming van huurders die niet meer passend wonen. We vragen deze verhoging alleen als de huidige huur onder de Daeb-grens ligt. Is de huur hoger dan die grens, dan vinden we het huurbedrag passend bij een hoger inkomen. Dit resulteerde in de volgende verhogingen:
- hoog middeninkomen: € 50,- (gelijk aan 2024)
- hoog inkomen: € 100,- (€ 80,- in 2024).
Als gevolg van deze verhoging dienden 30 huurders bezwaar in. Bij 22 van hen werd de verhoging aangepast omdat ze konden aantonen dat hun inkomen lager was dan bij ons bekend, of omdat hun gezinssamenstelling en daarmee hun inkomen onlangs was veranderd.
Middenhuur
Wij bieden woningzoekenden met een middeninkomen huisvesting aan via de verhuur uit onze niet-DAEB portefeuille. Het doel was dat in 2025 minimaal 90% van deze woningen wordt aangeboden binnen het middeldure huursegment. In het verslagjaar zijn er 5 woningen in de niet-DAEB portefeuille verhuurd, allen tegen een huurprijs die valt binnen de categorie middenhuur.
Huur betalen
Wij hanteren een sociale incassosystematiek en volgen de afspraken die zijn vastgelegd in de overeenkomst Vroegsignalering. In deze overeenkomst, afgesloten met de gemeenten, staan de afspraken die voortvloeien uit de Wet gemeentelijk schuldhulpverlening (Wgs). Dit betekent dat wij huurachterstanden tijdig signaleren bij onze huurders en waar nodig melden bij de gemeente. Vervolgens wordt er persoonlijk contact opgenomen en, indien nodig, een huisbezoek gepland om samen met de huurder tot haalbare betaalafspraken te komen. Ook passen we maatwerk toe bij het zoeken naar oplossingen.
Deze aanpak realiseren wij in nauwe samenwerking met partners, zoals het overleg Zorg & Veiligheid in de gemeenten Olst-Wijhe en Raalte. Elke problematische huurachterstand wordt afzonderlijk beoordeeld en besproken, waarna gerichte acties worden ingezet, bijvoorbeeld een huisbezoek of inschakeling van het team Bijzondere Zorg. Het primaire doel is het voorkomen van ontruimingen.
Volkshuisvestelijke resultaten
Volkshuisvestelijk hebben we op het gebied van betaalbaarheid in 2025 de volgende resultaten behaald:
Tabel 3: Huurprijs zelfstandige woningen
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Passend toewijzen (%) | 97,2 | 99,7 |
| Toewijzingen huishoudens onder grens passend toewijzen (%) | 70,4 | 61,1 |
| Huurprijs sociale huurwoning | ||
| Gemiddelde huurverhoging (%) (excl. inkomensafhankelijke verhoging) | 5,0 | 4,1 |
| Wet eenmalige huurverlaging (aantal huishoudens) | 10 | 2 |
| Wet eenmalige huurverlaging (gemiddeld bedrag aan huurverlaging) | 88,41 | 41,63 |
| Huurprijs nieuwe verhuringen (gemiddeld in €) | 642 | 683 |
| Huurprijs (gemiddeld in €) | 618 | 652 |
| Verhouding huur /maximaal toegestane huur (%) | 52,6 | 55,3 |
| Geen huurverhoging woningen met EFG-energielabel (aantal) | 50 | 18 |
| Huurverhoging van € 25,- voor woningen met lage huur (aantal) | - | 6 |
| Inkomensafhankelijke huurverhoging | ||
| Doelgroep hoog midden inkomen á 50 euro (aantal) | 263 | 246 |
| Doelgroep hoog inkomen á 100 euro (aantal) | 83 | 84 |
| Toegekende bezwaren (aantal/gemiddeld bedrag aan huurverlaging) | 25/35,12 | 22/67,51 |
| Huurprijs middenhuur | ||
| Huurprijs nieuwe verhuringen (gemiddeld in €) | 948 | 1.001 |
| Huurprijs (gemiddeld in €) | 948 | 993 |
| Jaarlijkse huurverhoging (gemiddeld in %) | 5,3 | 4,1 |
| Huurprijs vrije sector huurwoning | ||
| Huurprijs nieuwe verhuringen (gemiddeld in €) | 957 | 0 |
| Huurprijs (gemiddeld in €) | 920 | 952 |
| Jaarlijkse huurverhoging (gemiddeld in %) | 5,3 | 4,1 |
| Positie Aedes Benchmark Deelscore betaalbaarheid | C | - |
Tweehurenbeleid
Wij kijken continu naar de woningmarkt: wat komt er op ons af en doen we voldoende waarvoor we zijn? We constateerden dat de oude werkwijze rondom passend toewijzen de keuzevrijheid van woningzoekenden belemmert en daarmee de doorstroming. Daarnaast groeit het aantal aandachtsgroepen, waardoor extra inzet op gemengde buurten en complexen gewenst is. Ook zagen we de kansen voor de doelgroep met net een iets hoger inkomen afnemen. Dit in combinatie met de wens voor meer gelijke kansen tussen de doelgroep dit valt onder passend toewijzen en de overige wettelijke doelgroepen.
We zijn daarom vanaf 2025 overgestapt naar een tweehurenbeleid. De ervaringen en reacties hierop zijn positief. We blijven de impact op gemixte wijken en kansen voor doelgroepen volgen. Op dit moment zien we meer toewijzingen aan de doelgroep met een net wat hoger inkomen en is het aantal toewijzingen aan de groep die valt onder passend toewijzen iets afgenomen. We blijven dit monitoren, maar laten ook de markt zijn werk doen. Reactiegedrag en inschrijfduur bepalen voor beide inkomensgroepen de kansen op de woningmarkt. Beide groepen behoren tot de wettelijke doelgroep van de woningcorporaties en zijn in de huidige woningmarkt ook beide volledig aangewezen op de sociale huur.
Huurachterstanden
Bij betalingsproblemen proberen we in een eerste gesprek zoveel mogelijk persoonlijk contact te hebben met de huurder. Soms komen we onverwachts langs, soms op verzoek en soms bellen we. Het doel is om te begrijpen waar het probleem zit en een oplossing te vinden. We merken dat er meer betalingsregelingen worden getroffen.
Om huurders die het moeilijk hebben te helpen, werken we samen met gemeenten, Humanitas, Financiën de Baas, GKB, BAD, Meldpunt bijzondere zorg en bewindvoerders. Sinds 2021 is deze samenwerking wettelijk vastgelegd door de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs). Deze wet maakt het mogelijk voor gemeenten om huurachterstanden bij ons op te vragen, zodat zij mensen met schulden beter en sneller kunnen helpen.
Ontruimingen door huurachterstand
In 2025 hadden we 8 aanzeggingen tot ontruiming, waarvan 3 ontruimingen zijn doorgezet. Het betrof een garagebox, een alleenstaande huurder en een gezin. Bij het gezin hebben wij en onze partners alle energie erin gestoken om deze ontruiming te voorkomen. Ouders en kind hebben onderdak.
De samenwerking en de informatie-uitwisseling tussen de gemeenten, Team Bijzondere Zorg en ons is goed. We trekken bij aanzeggingen van ontruimingen samen op en besluiten samen pas tot ontruimen als dit nog maar de enige mogelijkheid is.
Vanaf 2024 is een kopie van de vroegsignalering bij de gemeente vereist om een uitspraak te krijgen van de rechtbank. Deze moet minimaal 8 weken oud zijn en mag niet ouder zijn dan een half jaar. Loopt een zaak al lang bij een deurwaarder en komen er meer schulden bij, dan zorgt deze eis voor een vertraging van de afhandeling.
Jaarlijks boeken we schulden af doordat ze (voorlopig) niet inbaar zijn. Dit kan als er bijvoorbeeld:
- niet voldoende of geen inkomen is om af te lossen, of
- geen verblijfadres bekend is (vaak vertrokken naar het buitenland), of
- een huurder een schuldsaneringstraject volledig heeft doorlopen.
In de eerste en tweede situatie blijft de vordering openstaan en proberen we op een later moment alsnog het bedrag te innen. In de derde situatie is voldaan aan de voorwaarden en rest ons niets anders dan de restantschuld definitief af te boeken.
Tabel 4: Huurschulden en ontruimingen
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Huurachterstand huurders (meer dan € 50) (aantal) | 170 | 177 |
| Betalingsachterstand totaal (%) | 0,72 | 0,74 |
| Huurachterstand zittende huurders (%) | 0,46 | 0,51 |
| Afgesloten betalingsregelingen (aantal) | 303 | 267 |
| Nog actieve betalingsregelingen 31-12-2025 (aantal) | 58 | 44 |
| Afboeking wegens afgerond schuldhulpverlening (bedrag) | 11.027 | 37.255 |
| Dossiers naar de deurwaarder (aantal) | 28 | 40 |
| Aanzeggingen tot ontruiming (aantal) | 12 | 8 |
| Ontruimingen vanwege huurachterstand (aantal) | 2 | 3 |
Maatwerk
Maatwerk bij SallandWonen betekent dat wij afwijken van de standaard werkwijze om woningzoekenden of huurders te ondersteunen, bijvoorbeeld bij verhuur, huurprijs of financiële problemen. Onze maatregelen bij financiële kwesties zijn:
- betalingsregeling
- verwijzing naar Humanitas of Financiën de Baas
- aanmelden bij Team Bijzondere Zorg
- huurbevriezing, -verlaging of tijdelijke huurkorting.
Informatie over deze regelingen staat op onze website.
Betaalbaarheid woningvoorraad
Betaalbaarheid staat centraal binnen het beleid van SallandWonen. De onderstaande tabel geeft inzicht in de verdeling van zelfstandige wooneenheden naar huurprijsklasse.
Tabel 5: Woningportefeuille naar huurprijsklasse
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Wooneenheden (zelfstandig) – naar huurprijsklasse (31-12) | ||
| Goedkoop (%) | 4,4 | 4,2 |
| Betaalbaar (%) | 79,9 | 78,9 |
| Duur tot Daebgrens (%) | 14,4 | 14,6 |
| Duur boven Daebgrens (%), waarvan | 1,3 | 2,3 |
| - sociale verhuur | 1,0 | |
| - middensegment (vanaf 1 juli 2024) | 0,2 | 0,3 |
| - vrije sector | 1,1 | 1,0 |
| Woningbezit – betaalbaar (31-12) | ||
| Betaalbaar (goedkoop + betaalbaar) (%) | 84,2 | 83,1 |
3.2 Beschikbaarheid van passende woningen
Voldoende en geschikt aanbod is een belangrijk thema.Er is in de toekomst meer vraag naar een ander type huurwoning, namelijk een kleinere en levensloopbestendige woning in plaats van grote eengezinswoningen. Ook zijn meer woningen nodig voor zowel reguliere woningzoekenden als woningzoekenden met een specifieke woonvraag.
Maatschappelijke prestaties
We behaalden de volgende maatschappelijke prestaties op het doel ‘beschikbaarheid van passende woningen’ in 2025:
Tabel 6: Maatschappelijke prestaties op het doel beschikbaarheid van passende woningen
| Indicator | Realisatie | Doelstelling | Realisatie |
|---|---|---|---|
| 2024 | 2025 | 2025 | |
| Doorstroming bevorderen | |||
| - Reguliere nieuwbouwwoningen naar huurders die een huurwoning van SallandWonen achterlaten (%) |
- | ± 50 | 39 |
| - Sleuteluitgifte nieuwbouw binnen 14 dagen na geplande oplevering (%) | 100 | 100 | 100 |
| - Ouderen verhuizen mede na een gesprek met de wooncoach | - | 42 | |
| Aandeel sociale huur, netto toevoeging woningen, waarvan | 71 | 30 | 25 |
| - Nieuwbouw en transformatie (aantal) | 96 | 91 | 84 |
| - Verkochte woningen (aantal), waarvan | 25 | 42 | 40 |
| * aan zittende huurders (aantal) | 3 | 14 | |
| * aan doorstromende huurders (aantal) | 6 | 11 | |
| - Sloop (aantal woningen) | - | 19 | 19 |
| Leegstand woningen bij reguliere verhuur (gemiddeld aantal dagen) | 4 | 3 | 4 |
| Huisvesten statushouders: % van de reguliere verhuringen | < 12 | 7,4 |
We kijken tevreden terug op onze inzet op nieuwbouw, verhuren en doorstromen. We hebben nagenoeg alle geplande prestaties behaald. Belangrijker is nog dat ten opzichte van vorig jaar opnieuw de mutatiegraad is gestegen. Dit geeft aan dat er beweging is op onze lokale woningmarkt en we met de goede dingen bezig zijn.
In deze tijd van woningcrisis is elke inzet op het bevorderen van beschikbare en passende woningen belangrijk. In 2025 hebben we extra ingezet op de volgende onderwerpen:
Bevorderen doorstroming
De afgelopen jaren hebben we ingezet op het geven van voorrang aan huurders bij nieuwbouw van sociale huurwoningen en verkoop. Daarnaast zijn in 2024 wooncoaches gestart om senioren actief te ondersteunen bij het denkproces over en de zoektocht naar een passende woning qua ruimte, comfort en/of locatie. Ook draagt het tweehurenbeleid bij aan doorstroomkansen.
Project wooncoach
Sinds 2024 werken we met wooncoaches. In het eerste jaar hebben we vooral ervaring opgedaan. In 2025 is het project Wooncoach officieel van start gegaan. Het doel is om senioren actief te informeren en helpen om door te stromen naar een woning die beter bij hun situatie past. Dat kan een nieuwbouwwoning zijn, maar ook een bestaande woning of een appartement.
Het project is een samenwerking tussen de gemeenten Olst-Wijhe en Raalte, de provincie Overijssel en SallandWonen. De samenwerking is afgesproken voor twee jaar. Vanaf 2025 richten we ons op inwoners van 55 jaar en ouder die in een woning wonen met drie of meer slaapkamers. We geven advies, proberen mensen te overtuigen en laten zien welke mogelijkheden er zijn om te verhuizen naar een kleinere, passende woning. Zo wordt die stap hopelijk makkelijker voor wie daar behoefte aan heeft. Dit doen de wooncoaches door:
- Wekelijks spreekuur in de grotere dorpen.
- Informatieavonden organiseren.
- Bezichtigingen begeleiden bij nieuwbouw, bestaande appartementen en BGT-woningen.
- Contact opnemen met woningzoekenden die interesse hebben in seniorenwoningen.
- Flyeren op lokale markten in Raalte, Wijhe en Heino en in 2026 volgen ook andere plaatsen.
- Huis-aan-huis bezoeken bij huurders van eengezinswoningen die ouder zijn dan 55 jaar en nog niet ingeschreven staan.
- Flyers verspreiden bij gezondheidscentra zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apotheken.
- Contact te leggen met onder andere makelaars in de nabije omgeving, zorgcentra, ergotherapeuten en wijkverpleegkundigen.
- Samenwerken met lokale initiatieven zoals ‘Senioren aan Zet’ en welzijnsorganisaties Ut Huus en Wijz welzijn.
- Overleggen met WMO-consulenten, medewerkers sociaal loket en casemanagers dementie om elkaar beter te vinden en samen te werken aan het welzijn van ouderen.
Dit leverde in 2025 de volgende resultaten op:
- 264 gesprekken gevoerd: aan huis, op kantoor en tijdens het spreekuur.
- 42 verhuizingen gerealiseerd (16%). Dit aantal kan nog hoger liggen, omdat bewoners van koopwoningen dit niet altijd aan ons doorgeven.
- 35 nieuwe inschrijvingen (13,2%) naar aanleiding van onze gesprekken.
Storytelling: eind 2025 hebben de wooncoaches mensen bezocht die dankzij het project zijn verhuisd. Zij vertelden hun ervaringen – deze verhalen helpen anderen om te zien wat er mogelijk is. U leest ze hier |
Wijziging doorstroomregeling
Tot 1 oktober kenden we een doorstroomregeling voor huurders waarbij een huurder een doorstroomaanvraag kon doen voor een woning die binnen 3 maanden opgezegd zou worden. Deze regeling ging buiten de woonruimteverdeling via De Woningzoeker om en was niet transparant. Deze regeling is vervangen voor een voorrang voor huurders die 65 jaar of ouder zijn en een eengezinswoning achterlaten. Deze nieuwe regeling wordt uitgevoerd via ons woonruimteverdeelsysteem De Woningzoeker.
Voorrangsregel voor grote gezinnen
In 2025 hebben we een pilot gedraaid waarin we bij een deel van de grote eengezinswoningen voorrang hebben gegeven aan gezinnen van 3 personen of meer. De resultaten zijn positief, de regeling voorziet in een behoefte. Meerdere gezinnen met kinderen hebben hierdoor na een lange zoektocht een passende woning gevonden. Wij zijn van plan om de voorrangregel, in het kader van passend wonen, in te blijven zetten.
Voorrang bij nieuwbouw
We geven huurders die een huurwoning achterlaten voorrang bij een gedeelte van de nieuwbouw huurwoningen.Per project maken we hierin een afweging. In 2025 gold deze regel voor de projecten Beatrixlaan in Wijhe, Zwaaikom, Kerkstraat en Mozarthof in Raalte en Aberson in Olst. We boden 35 woningen met voorrang aan en deze zijn ook allemaal verhuurd aan woningzoekenden die een huurwoning van ons achterlieten.
Voorrang bij verkoop
Wij werken bij de verkoop van huurwoningen op de vrije markt met een voorrangsregeling, waarbij huurders die een huurwoning van SallandWonen achterlaten onder voorwaarden voorrang krijgen. In 2025 zijn 27 woningen op de vrije markt te koop aangeboden met de voorrangsregeling, waarbij 11 woningen aan een doorstromende huurder zijn verkocht.
Snelle (tijdelijke) verhuur
We werken al jaren met het uitgangspunt dat we zoveel mogelijk reguliere huurwoningen na huuropzegging aaneengesloten willen verhuren. Het direct verhuren van een woning is alleen niet meer zo eenvoudig door alle werkzaamheden die we uitvoeren om een woning weer gereed te maken voor verhuur. Voordeel van een leegstaande woning is dat we in minder tijd meer kunnen doen. De kostenbesparing die dit oplevert is groter dan de huurderving door extra leegstand. Ons streven blijft zoveel mogelijk aaneengesloten verhuren, maar efficiency staat voorop.
We hebben projecten waarbij woningen gesloopt gaan worden om nieuwbouw mogelijk te maken. In deze tijd van krapte op de woningmarkt vinden we het belangrijk dat deze woningen zo kort mogelijk leegstaan. Hiervoor zijn we een samenwerking aangegaan met Ad Hoc. Zij verzorgen de tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet.
Via nieuwbouw proberen we meer woningaanbod te creëren voor huurders. Wij vinden het belangrijk dat we de nieuwbouw realiseren die we ons voornemen en dat deze woningen zo snel mogelijk verhuurd worden. We zetten ons op verschillende manieren in om dat te realiseren:
- Het realiseren van de aansluiting op nutsvoorzieningen is momenteel een uitdaging. Wij maken projecten in een vroegtijdig stadium bekend bij nutsleveranciers. Het is de verantwoordelijkheid van de aannemer dat woningen volgens de planning worden opgeleverd. Hierover hebben we aanvullende afspraken opgenomen in het contract. Toch kon dit niet voorkomen dat het project de Erven door het ontbreken van nutsvoorzieningen later dan gepland werd opgeleverd.
- Door continu in gesprek te blijven met betrokkenen zodat we voortgang blijven boeken, ook al zijn het soms kleine stapjes.
- Een goed overzicht van al onze projecten, waardoor we in control zijn en snel kunnen bijsturen.
- Structureel overleg intern om verhuur van nieuwbouwprojecten zo snel mogelijk na oplevering te realiseren. Waarbij we extra inzetten op monitoring van de planning qua oplevering van de woning en de interne voorbereiding voor het verhuren van woningen.
Monitoren verhuren via De Woningzoeker
In 2023 zijn we gestart met het aanbieden van onze huurwoningen via De Woningzoeker, het regionale woonruimteverdeelsysteem van West-Overijssel. Door de aansluiting bij De Woningzoeker hebben onze woningzoekenden een groter zoekgebied gekregen. Daar staat tegenover dat meer woningzoekenden uit andere gemeenten nu ook toegang hebben tot onze woningen. Bij de start van het werken met dit systeem is afgesproken dat we monitoren of de toewijzing aan lokale woningzoekenden in het gedrang zou komen. We constateren ook na ruim 2 jaar werken via De Woningzoeker dat er geen grote verschuivingen zijn qua aantal toewijzingen aan inwoners in ons werkgebied.
Aandeel sociale huur
Door de toevoeging van nieuwbouw (84), sloop (19) en verkoop(39) is de portefeuille zelfstandige sociale huurwoningen met 26 woningen uitgebreid. Van de opgeleverde woningen is 70% geschikt voor langer zelfstandig wonen.
We leverden 84 woningen op in 2025:
- 12 appartementen Kerkstraat in Raalte via transformatie
- 8 BGT woningen Molenwijk in Heino
- 21 woningen Project Douma in Raalte
- 11 appartementen Van Voorst huis in Olst
- 20 BGT woningen Franciscushof Het Veld in Raalte
- 4 BGT woningen Marissink in Nieuw Heeten
- 4 woningen Beatrixlaan in Wijhe
- 4 BGT woningen Scholtenseweg in Wesepe
In het verslagjaar zijn we gestart met de bouw van 55 woningen die we in 2026 verwachten op te leveren:
- De Velderhof in Mariënheem (12)
- De Erven in Raalte (11)
- Raelterhof in Raalte (5)
- Klimboom in Boskamp (4)
- De Omloop in Raalte (19)
- Hermelijn in Luttenberg (4)
We verkochten in totaal 45 huurwoningen, waarvan 40 sociale - en 5 vrije sector huurwoningen. Van de 40 sociale huurwoningen stonden er 31 in de gemeente Raalte en 9 in de gemeente Olst-Wijhe. Hiervan is 63% verkocht aan een huurder van ons:
- 14 aan de zittende huurder
- 11 aan een huurder die een huurwoning achterliet.
De rest is verkocht via de vrije markt. De verkoop van woningen helpt ons om investeringsruimte te creëren, om versnelt onze portefeuille te veranderen en het biedt mensen (vaak huurders) kans op een betaalbare koopwoning. Tegelijkertijd realiseren we ons dat verkoop direct invloed heeft op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Daarom zetten wij verkoop beperkt in en blijven wij sturen op een groei van de totale sociale voorraad. De 5 vrije sectorwoningen zijn allen verkocht aan de zittende huurder.
We hadden bij nog meer locaties willen slopen, starten en opleveren. Door verschillende redenen zijn een paar projecten vertraagd. Daar waar locaties van derden (gemeenten, ontwikkelaars) zijn hebben we minder invloed op de planning en voortgang. Noodzakelijke onderzoeken ter voorbereiding zorgen soms voor vertraging. Ook de aansluiting op de nutsvoorziening levert soms vertraging op in de oplevering.
We blijven zoeken naar nieuwe locaties, dit is een continu proces. Dit doen we onder meer door:
- Voortzetten van het werken aan de ontwikkelagenda’s samen met beide gemeenten ten behoeve van bouwlocaties en de aandacht voor de voortgang van projecten.
- Zelf acquireren door het actief benaderen van eigenaren van potentiële ontwikkelplekken.
- Elk nieuw initiatief dat ons bereikt serieus te onderzoeken.
- Sparringpartner zijn voor de gemeenten bij het ontwikkelen van groeibeelden.
Wijkvernieuwing
We zijn op 3 locaties bezig met plannen voor het vervangen van bestaande huurwoningen voor nieuwbouw.
De Omloop in Raalte
In dit project worden 19 grondgebonden woningen uit 1960 vervangen voor nieuwbouw. Dit project realiseren we in afstemming met de oorspronkelijke bewoners. Zo zijn de nieuwbouwwoningen samen met een afvaardiging van de bewoners ontworpen. In 2025 zijn de bewoners die terugkeren verhuisd naar een wisselwoning. We hebben afscheid genomen van de 19 oude woningen en zijn gestart met de nieuwbouw van 19 eigentijdse comfortabele BGT woningen. Samen met een aantal toekomstige bewoners en de bewonerscommissie zijn de eerste stenen gelegd. We zijn er trots op dat we dit samen met de bewoners hebben kunnen bereiken!
Haverstraat-Roggestraat- deel Ceintuurbaan in Raalte
De intentie is om de woningen in het plangebied Haverstraat, Roggestraat en een gedeelte van de Ceintuurbaan te vernieuwen. Uitgebreid onderzoek heeft geleid tot deze keuze. Door het hele gebied te vernieuwen (sloop en nieuwbouw) komen er twee keer zoveel woningen beschikbaar, die bijna allemaal levensloop- en daarmee toekomstbestendig zijn. Alle bewoners van dit plangebied zijn in 2024 op de hoogte gebracht van de plannen. De aanpak is gefaseerd om alle verhuizingen in goede banen te kunnen leiden en het project financieel beheersbaar te houden.
Voor het eerste cluster is het besluit genomen om de woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. In 2025 is er intensief contact geweest met de bewonerscommissie voor het op- en vaststellen van het sociaal plan. In dit plan staan de afspraken waar de huurders recht op hebben als ze moeten verhuizen als gevolg van de aanstaande sloop. Uniek voor dit project is dat we meer hulp bieden bij het verhuizen omdat veel bewoners al op leeftijd zijn. Ondertussen is de verhuisstroom op gang gekomen en worden leeggekomen woningen tijdelijk verhuurd via een leegstandsbeheerder.
De intentie is om in 2028 de woningen van het eerste cluster te slopen. Inmiddels zijn er gesprekken met de gemeente Raalte en de bewonerscommissie om het plan verder uit te werken.
Kerkpadsblok in Wijhe
De 4 huurwoningen aan de Kerkpadsblok zijn gebouwd in de jaren 1949-1950. In die periode, direct na de Tweede Wereldoorlog, was er een grote woningnood. Om de woningnood terug te dringen, zijn tijdens de wederopbouw in hoog tempo veel goedkope (huur)woningen gebouwd. Door de noodzaak om snel en veel te bouwen is de kwaliteit van deze woningen beperkt.
Er is een onderzoek geweest naar de historische waarde van deze woningen. De woningen zijn zogenaamde ‘Daal-woningen. Een van de eerste systeembouw-woningen van na de oorlog. Uit het onderzoek is gebleken dat de waarde van de woningen en de omgeving waarin deze staan, zodanig gering is dat behoud vanuit dit perspectief niet de moeite waard is. Zowel de gemeente Olst-Wijhe als de historische vereniging Wijhe onderschrijven deze conclusie. We hebben daarom besloten de woningen te slopen en te vervangen voor 6 BGT-woningen. Sloop en start bouw vindt in 2026 plaats. In 2027 verwachten we de woningen op te leveren. De eerste bewoners zijn verhuisd en de leeggekomen woningen worden tijdelijk verhuurd via Ad-hoc.
Huisvesten van speciale doelgroepen
De overheid en gemeenten vragen woningcorporaties om specifieke groepen te huisvesten. SallandWonen denkt mee en ontwikkelt toekomstbestendig vastgoed met diverse woonvormen, zowel zelfstandig als onzelfstandig, voor directe of intermediaire verhuur. We streven naar inclusief wonen: alle doelgroepen moeten veilig en zelfstandig kunnen wonen, ook bij extra zorgbehoefte. Projecten worden afgestemd op deze doelgroepen. Zo zijn er deelhuizen en flexwoningen beschikbaar voor jongeren.
Aanpassingen aan woningen vallen bij een toenemende zorgvraag soms onder de WMO. Helaas zien we dat steeds minder wordt vergoed. Naast het plaatsen van trapliften bij diverse woningen, werd er bij één woning een woonunit geplaatst via de WMO. Door in te zetten op doorstroming naar beter passende woningen willen we onnodige WMO-kosten voorkomen.
In het verslagjaar is een tussenvoorziening gerealiseerd voor jongvolwassenen die vanwege de thuissituatie geen fijne en veilige thuisbasis hebben. Dit project voeren we uit we in samenwerking met de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe en MEE Samen. Twee jongeren tekenden een vijfjarig huurcontract, waarbij ze in het eerste jaar begeleiding krijgen.
Voor de huisvesting van statushouders is met gemeenten afgesproken hoeveel huurwoningen beschikbaar zijn. Beide gemeenten voldeden aan hun taakstelling, vooral doordat gezinnen werden gehuisvest en er gebruik werd gemaakt van tussenvoorzieningen. Bij een tussenvoorziening huisvest de gemeente de statushouder aanvankelijk tijdelijk. Daarna verhuist de statushouder naar de definitieve woning waar permanent kan worden gewoond.
Tabel 7: Huisvesten bijzondere doelgroepen
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| WMO | ||
| Aanvraag voor WMO-aanpassing (aantal) | 11 | 6 |
| Nultredenwoningen (zelfstandige woningen) | ||
| Nieuwbouw om langer zelfstandig thuis te wonen (aantal/%) | 71/75 | 59/70 |
| Verkoop woningen geschikt voor langer zelfstandig wonen (aantal) | 0 | 0 |
| Verbeteringen | ||
| Toilet op 1e verdieping aangebracht (aantal woningen) | 2 | 10 |
| Zorgvastgoed | ||
| Intramuraal (aantal) | 160 | 156 |
| Positie Aedesbenchmark deelscore huisvesten doelgroepen | A | - |
Volkshuisvestelijke resultaten
Volkshuisvestelijk hebben we op het gebied van beschikbaarheid van passende woningen in 2025 de volgende resultaten behaald:
Tabel 8: Woonruimteverdeling en woningtoewijzing
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Woningzoekenden en verhuizen | ||
| Reagerende woningzoekenden op woningaanbod SallandWonen(aantal) | 6.490 | 7.505 |
| Reacties gemiddeld (aantal) | 100 | 160 |
| Slaagkans (%) | 5 | 4,4 |
| Weigeringsgraad (%) | 53 | 71 |
| Gemiddeld aantal leegstandsdagen | 4 | 4 |
| Woningtoekenningen op basis van urgentie (aantal) | 12 | 2 |
| Woningtoekenningen na directiebesluit (aantal) | 2 | 1 |
| Loting | ||
| Verhuringen via loting (%) | 19 | 26 |
| Verhuringen via loting (aantal) | 62 | 91 |
| Nieuwe verhuringen sociaal | ||
| Mutatiegraad woningen (zelfstandig en onzelfstandige eenheden in %) | 6,6 | 8,2 |
| Nieuwe verhuringen (zelfstandige eenheden in aantal) | 462 | 482 |
| Woningaanbod verhuurd met huurprijs tot 2e aftoppingsgrens (%) | 87,8 | 83,1 |
| Parentshouse (bezettingsgraad in %) | 47 | 76 |
| Tussenvoorziening (bezettingsgraad in %) | - | 50 |
| Deelhuus (aantal verhuringen) | 3 | 4 |
| Tijdelijke verhuur via Adhoc (aantal) | 11 | 46 |
| Nieuwe verhuringen – naar huurprijs | ||
| Sociaal verhuurd (%) | 96,7 | 99,1 |
| Middenhuur (aantal/%) | 10/2,2 | 5/0,9 |
| Vrije sector (aantal/%) | 5/1,1 | 0 |
| Maatwerk: doorstroomregeling/woningruil | ||
| Verhuringen via doorstroomregeling (%) | 9 | 10,6 |
| Verhuringen via doorstroomregeling (aantal) | 42 | 52 |
| Woningruil (aantal goedgekeurde verzoeken) | 13 | 13 |
| Huisvesten statushouders | ||
| Woningen met gehuisveste statushouders + herhuisvesting ((aantal) | 38 | 32 |
| Huisvesten middeninkomens in Daeb (in %) | 3,1 | 3,2 |
| Toewijzing eenpersoonshuishouden met inkomen > 47.699 | 2,4 | 2 |
| Toewijzing meerpersoonshuishouden met inkomen > 52.671 | 0,7 | 1,2 |
| Positie Aedesbenchmark deelscore beschikbaarheid | A | - |
Woonruimteverdeling en woningtoewijzing
Voor de verdeling van woonruimte hanteren wij het aanbodmodel in combinatie met een lotingsysteem. Hierbij wordt één derde van het woningaanbod toegewezen via loting, waarvan de helft met voorrang voor inwoners uit ons werkgebied. Hiermee waarborgen wij de kansen voor lokale spoedzoekers en starters. Daarnaast passen wij een doorstroomregeling toe voor zittende huurders en bestaat de mogelijkheid tot woningruil. De uitvoering van de woonruimteverdeling vindt plaats via De Woningzoeker, het regionale systeem voor woonruimteverdeling. Hierbij werken we samen met 8 corporaties in het werkgebied Noord West Overijssel.
Maatwerk
Naast maatwerk bij financiële problemen, kan maatwerk ook van toepassing zijn bij het verhuren van een woning en het vaststellen van de huurprijs. Wij kenden in het verslagjaar de volgende maatwerkmaatregelingen bij het verhuren van een woning:
- tijdelijke verhuur (leegstandswet, bruikleenovereenkomst, 2e kansovereenkomst of flexwoning
- huurgewenning
- tijdelijke huurkorting jongeren bij flexwonen en wooncommunity De Ware
- doorstromen
- woningruil
- urgentie (TWES-regeling).
Het uitgangspunt van het woonruimteverdelingssysteem is de eigen kracht van de woningzoekende. Men moet eerst een half jaar actief zoeken, voordat men gebruik kan maken van de vangnet regeling. Bij de Woningzoeker heet dit de Tussen-Wal-En-Schip-Regeling (TWES). Wordt deze verstrekt, dan betekent dit ophoging van de inschrijfduur. In 2025 is 1 verzoek voor ophogen van de inschrijfduur via ons toegekend.
Woningvoorraad
Door toevoeging van nieuwe woningen en gedeeltelijke verkoop en sloop van bestaande woningen, werken wij aan verjonging van ons woningbestand. Wij bouwen onze voorraad eengezinswoningen af en voegen waar mogelijk woningen voor 1- en 2-persoons huishoudens toe. De woningen die wij verkopen zijn geliefd bij koopstarters, omdat het vaak betaalbare woningen zijn. Daarmee dragen wij ook met onze koopwoningen bij aan een iets gezondere woningmarkt. We zetten in op een groei van de portefeuille en spelen daarnaast in op de krapte op de woningmarkt door creatieve oplossingen als woningdelen.
Tabel 9: Woningvoorraad en veranderingen
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Zelfstandige wooneenheden (31-12) | ||
| Zelfstandige wooneenheden (aantal) | 5.502 | 5.525 |
| Verandering zelfstandige woningvoorraad t.o.v. vorig jaar (aantal) | +71 | +23 |
| Onzelfstandige wooneenheden excl. intramuraal (31-12) | ||
| Onzelfstandige wooneenheden | 44 | 48 |
| Verandering onzelfstandige woningvoorraad t.o.v. jaar ervoor (aantal) | +4 | +4 |
| Verandering woningportefeuille (zelfstandige woningen) (31-12) | ||
| Nieuwbouw (aantal) | 77 | 72 |
| Transformatie van BOG, MOG, ZOG (aantal) | 19 | 12 |
| Aankoop vanuit Koopgarant (aantal) | 1 | 2 |
| Aankoop (aantal) | 0 | 1 |
| Deelhuus (verhuur onzelfstandig) (aantal) (minus) | -1 | - |
| Sloop (aantal)(minus) | 0 | -19 |
| Verkoop (aantal) (minus) | -25 | -45 |
Tabel 10: Woningportefeuille en veranderingen- naar type
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Verandering woningbezit – naar type (31-12) | ||
| Eengezinswoning (aantal) | -24 | -36 |
| Eengezinswoning 0-treden en BGT-woning (aantal) | 35 | 36 |
| Appartementen met lift (aantal) | 36 | 23 |
| Appartementen zonder lift (aantal) | 23 | 0 |
Bouwgrond/locaties
Bouwgrond en locaties zijn nodig om(door) te kunnen bouwen en woningen toe te voegen aan de voorraad. We hebben één stuk grond waarvoor nog geen plannen zijn gemaakt: ‘Westervoorde’ in Olst. Deze locatie is minder geschikt voor woningbouw, maar heeft wel een woonbestemming. Er zouden volgens de gemeente 3 woningen kunnen worden gebouwd.
3.3 Kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad
De kwaliteit van de woningen bestaat uit verschillende onderdelen, waarvan wij duurzaamheid tot één van onze speerpunten hebben benoemd. Naast het energetisch verbeteren van de woningvoorraad kijken we breder naar het begrip duurzaamheid met als doel een woonomgeving die comfortabel, duurzaam, klimaatbestendig, waterrobuust en biodivers is.
Bij de verduurzaming van ons bezit staat de huurder centraal. Duurzame oplossingen zijn gebruiksvriendelijk en we passen vooral bewezen installaties, materialen en technieken toe.
Maatschappelijke prestaties
We behaalden de volgende maatschappelijke prestaties op het doel ‘kwaliteit en verduurzaming van de woningvoorraad’ in 2025:
Tabel 11: Maatschappelijke prestaties op het doel kwaliteit en verduurzaming van de woningvoorraad
| Indicator | Realisatie | Doelstelling | Realisatie |
|---|---|---|---|
| 2024 | 2025 | 2025 | |
| Woningen verduurzamen naar isolatiestandaard (aantal/ % totaal bezit) | 196/18,2 | 50 | 50/20,2 |
| Woningen verduurzamen en onderhouden (aantal) | 98 | 194 | 191 |
| Woningen voorzien van zonnepanelen (aantal/% van woningtotaal) | 328/57 | 300 | 230/60 |
| Plaatsen hybride warmtepompen (aantal) | 283 | 309 | 236 |
| ZAV: schouw uitvoeren op aangebrachte wijzigingen buitenzijde woning (aantal complexen of wijken) | - | 2 | 0 |
| Brandveiligheid: complexen aangepakt (aantal) | 21 | 19 | 23 |
We zijn tevreden over onze duurzaamheidsinitiatieven, onderhoudswerkzaamheden en brandveiligheidsmaatregelen van het afgelopen jaar. We leggen de lat hoog en de A-waardering in de Aedesbenchmark zien we als een compliment. Niet alles loopt zo voorspoedig. Zo hebben we minder zonnepanelen geplaatst door het faillissement van de installateur en minder hybride warmtepompen geplaatst door capaciteitsproblemen bij de leverancier.
Duurzaamheidsdoelen en -beleid
In ons duurzaamheidsbeleid zijn doelstellingen geformuleerd voor de thema’s energie besparen, circulair ondernemen en bouwen, alsmede natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen. Wij blijven ons inspannen om woningen te isoleren en te voorzien van zonnepanelen.
Ons duurzaamheidsbeleid omvat meer dan alleen energieprestaties: ook het behoud van kwetsbare diersoorten (SMP, biodiversiteit) en circulariteit staan centraal. De route naar een volledig energieneutraal woningbestand in 2050 blijft complex. Hoewel het einddoel nog niet volledig bepaald is, lag onze focus in 2025 op isolatie en het opdoen van ervaring met hybride warmtepompen:
- 191 woningen zijn verduurzaamd via grootschalig onderhoud.
- 255 hybride warmtepompen zijn geïnstalleerd.
- 230 woningen zijn uitgerust met zonnepanelen.
- Biobased dakplaten zijn aangebracht, deels gevuld met cellulose (gerecycled krantenpapier verrijkt met een mineraal ter bevordering van brand- en schimmelwering), deels met stro.
- Circulair sloopproces bij de woningen aan De Omloop in Raalte.
- Hergebruik van cv-ketels: installateurs plaatsen ketels uit gesloopte woningen tijdelijk in nog te slopen panden die verhuurd worden.
- In alle nieuwbouw- en grootschalige onderhoudsprojecten treffen wij voorzieningen voor vogels en vleermuizen; zo zijn bij renovatieprojecten nestkasten voor kauwen geplaatst.
Wij hebben geëvalueerd of onze focus binnen de energietransitie adequaat is. Deze werkwijze wordt gesteund. Wel is om financiële redenen besloten de plaatsing van hybride warmtepompen voorlopig niet voort te zetten: het isoleren van meer woningen heeft prioriteit boven het investeren in duurzame installaties. We weten inmiddels dat hybride pompen gunstig uitpakken voor de woonlasten van de huurders.
De ontwikkelingen rond zonne-energie en de vraagstukken omtrent de betaalbaarheid van duurzame maatregelen voor huurders stonden in 2025 centraal. Er is nog geen definitief beleid geformuleerd, maar met scenarioanalyse worden alternatieven onderzocht om zonne-energie aantrekkelijk te houden na het aflopen van de salderingsregeling.
Samen met partners testen we een proefopstelling: Bij vier woningen is naast de hybride warmtepomp een warmwatervat geïnstalleerd voor tapwater, zodat de verwarmingscapaciteit optimaal wordt benut. Door deze aanpak kan de warmtepomp, zodra de woning op temperatuur is, tot 80 liter warm water produceren en opslaan. Gedurende één jaar worden deze woningen gemonitord en vergeleken qua energieverbruik met woningen zonder warmwatervat.
Bij 5 woningen zijn oude, defecte zonnecollectoren vervangen door PVT-panelen. Deze panelen wekken zowel elektriciteit op als warmte, waardoor het zonlicht efficiënter benut wordt dan bij conventionele zonnepanelen. Ook zijn deze woningen voorzien van een voorraadvat dat aansluit op de nieuwe hybride warmtepomp.
Bij gepland schilderwerk wordt bij voorkeur gekozen voor lichte kleuren uit kleurklasse 1, die minder gevoelig zijn voor zonbelasting, waardoor de onderhoudscyclus verlengd kan worden van zes naar zeven à acht jaar. Ook hebben we in 2025 verdere stappen gezet in onze Resultaatgerichte Samenwerking (RGS), waardoor we onderhoud slimmer, voorspelbaarder en meer kostenbewust kunnen uitvoeren.
Tot slot zijn bij 35 woningen kleine energiebesparende maatregelen getroffen, op verzoek van huurders, in het kader van het project 'Warm voor elkaar'. De bedoeling van dit project is dat huurders die nu nog in woning met een slecht(er) energielabel wonen ook al kunnen besparen op hun energielasten en daarnaast ook meer comfort ervaren. Dit initiatief, in samenwerking met gemeenten, wordt voortgezet.
Onze duurzaamheidsinzet sluit aan op de landelijke doelen voor CO₂‑reductie en de route naar een klimaatneutrale woningvoorraad. De stappen die wij zetten op het gebied van isolatie en energieverbruik dragen direct bij aan deze doelstellingen. Wij rapporteren jaarlijks over de voortgang van deze maatregelen.
Kwaliteit van woningen
We waarborgen de woningkwaliteit door onderhoud, veelal gecombineerd met verduurzaming of op basis van reparatieverzoeken en mutaties. In 2025 voerden we gepland onderhoud uit bij 2.400 woningen (gevels, daken, installaties) en controleerden of onderhielden we bij 907 woningen onderdelen als mv-boxen, afvoerkanalen en rookmelders.
Onze Technische Dienst groeide verder naar 9 vaklieden, wat meer flexibiliteit en kennis oplevert en ervoor zorgt dat we meer werkzaamheden zelf kunnen uitvoeren.
Vocht- en schimmelproblemen
Sinds 2025 kunnen huurders via een vragenlijst eenvoudig vocht- en schimmelproblemen melden. Daardoor leggen we meldingen beter vast en monitoren we effectiever. Onze werkwijze, gebaseerd op het protocol van Aedes, hebben we gedeeld met andere corporaties.
Het gebruik van vochtmeters helpt bij het vinden van de oorzaak, wat leidt tot een technische oplossing of betere voorlichting aan de huurder. Door deze werkwijze komen problemen niet meer bij de Huurcommissie terecht en worden huurders beter geholpen.
Volkshuisvestelijke resultaten
Volkshuisvestelijk hebben we op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid de volgende resultaten behaald in 2025:
Tabel 12: Duurzaamheid
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Energetische prestatie (kWh/m2) | 146,84 | 143,38 |
| Zelfstandige woningen ‘groen’ energielabel (C of hoger) (%) | 96,4 | 97,0 |
| Gemiddeld energielabel | A | A |
| Aedes Benchmark Duurzaamheid (Positie) | B | A |
| Circulariteit | Ervaren en leren | Ervaren en leren |
| Investering in verduurzamen bij groot onderhoud (gemiddeld bedrag/woning) | 46.831 | 34.465 |
| CO2-uitstoot woningbezit (totaal x 1.000/afname in %) | 13.766/-12 | 13.017/-5,5 |
| Woningen met energielabel E, F of G (aantal/% van woningaantal) | 77/1,4 | 66/1,2 |
| Aanpak woningen met EFG-energielabel buiten VOH om | 4 | - |
| Kleine energiebesparende maatregelen (aantal woningen) | 190 | 35 |
Woningkwaliteit
Onderhoud en verbetering van ons bestaand bezit gebeurt dagelijks via reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, op verzoek van huurders en via specifieke projecten op basis van onze meerjaren onderhoudsplanning.
Tabel 13: Onderhoud- aantallen en uitgaven
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Onderhoud – aantallen | ||
| Reparatieverzoek (aantal reparaties) | 7.390 | 7.043 |
| Mutatieonderhoud (aantal woningen) | 458 | 504 |
| Planmatig onderhoud (aantal woningen) | 1.898 | 2.412 |
| Verduurzamen en onderhoud (aantal woningen) | 98 | 191 |
| Onderhoud - uitgaven | ||
| Reparatieverzoek (gemiddeld in €) | 222 | 212 |
| Mutatieonderhoud (gemiddeld in €/woning) | 1.081 | 793 |
| Planmatig onderhoud (gemiddeld in €/woning) | 2.310 | 2.682 |
| Grootschalig onderhoud (gemiddeld in €/woning) | 39.894 | 31.367 |
| Aedes prestatieveld Onderhoud & verbetering | B | B |
Veiligheid
Een veilige woning is erg belangrijk. De komende jaren zetten we ons in om ons bezit nog brandveiliger te maken, zowel bouwkundig en installatietechnische als via veilige vluchtwegen en via voorlichting aan huurders. Al onze woningen zijn voorzien van rookmelders.
In 2025 hebben we een vervolg gegeven aan het uitvoeren van het vastgestelde brandveiligheidsbeleid, waarbij we zoveel mogelijk aanhaken bij logische onderhoudsmomenten.
Tabel 14: Ingrepen ten behoeve van veiligheid
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Rookmelders | ||
| Woningen gecontroleerd (aantal) | 314 | 490 |
| Rookmelders vervangen of geplaatst (aantal) | 850 | 1323 |
| Open verbrandingstoestellen | ||
| Open verbrandingstoestellen vervangen voor cv-installatie | 1 | 0 |
| Cv-installatie van huurder overgenomen | 1 | 9 |
| Installaties | ||
| Veiligheidskeuring aan gas- en elektra installatie (aantal woningen) | 225 | 167 |
| Brandveiligheid | ||
| Inspectie complexen (aantal) | 47 | 47 |
| Uitvoeren maatregelen (aantal complexen) | 21 | 23 |
Gepland onderhoud
Op basis van een meerjarenonderhoudsprogramma voert SallandWonen onderhoud uit aan haar woningbezit. Dit onderhoud is verdeeld in gepland onderhoud dat jaarlijks bij een deel van het bezit wordt uitgevoerd en grootschalig onderhoud dat op projectbasis wordt uitgevoerd. Tegelijk met de grootschalige onderhoudswerkzaamheden verduurzamen we de woningen.
Planmatig onderhoud
Het geplande jaarlijkse onderhoud bestaat uit werkzaamheden aan de buitengevel en gepland onderhoud aan de technische installaties. Te denken valt aan schilderwerk, houtrotherstel, schoonmaken van gevelbekleding, vervangen van cv-ketels, reiniging ventilatieboxen en -kanalen van mechanische ventilatie, vervangen van rookmelders en het uitvoeren van keuringen van elektra en gasinstallaties. Het schilderwerk voeren we grotendeels uit in een samenwerkingsverband op basis van Resultaatgericht Samenwerken (RGS) en steeds minder op de traditionele manier, waarbij een project werd aanbesteed tegen de laagste prijs. Bij RGS wordt de aannemer zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van het werk. Dit heeft op termijn betere resultaten, zowel kwalitatief als financieel. Enkele resultaten in 2025 zijn:
- 1.212 woningen geschilderd
- 237 cv-ketels vervangen
- 127 hybride warmtepompen geplaatst, waarvan 60 met een warmtepompschoorsteen
- 250 mechanische ventilatieboxen gereinigd en 166 vervangen
- 2.200 meter ventilatiekanalen, 625 ventilatieroosters en 550 -ventielen gereinigd
- 3.500 m2 aan dakbedekking vervangen
- 382 meter goot vervangen
- 86 lampen in algemene ruimten vervangen
- 212 armaturen in achterpaden vervangen voor LED
- 95 gemetselde schoorstenen gerenoveerd in verband met lekkages
- diverse postkasten en intercomsystemen vervangen bij wooncomplexen.
Resultaatgericht samenwerken is een proces van continu verbeteren. In het verslagjaar hebben we op basis van het plan van aanpak:
- een prijzentoets uitgevoerd van het RGS prijzenboek
- een nieuwe procesbegeleider RGS aangesteld in overleg met de RGS partners
- de regio-indeling definitief gemaakt, zodat iedere RGS partner nu zijn eigen regio heeft
- afscheid genomen van een RGS-partner in verband met tegenvallende prestaties.
In 2026 werken we verder aan resultaatgericht samenwerken.
Verduurzamen en groot onderhoud
Grootschalige onderhoudswerkzaamheden voeren we tegelijkertijd uit met het verduurzamen via ketensamenwerking met onze partners Mateboer Bouw en Salverda Bouw en de betrokken co-makers. Samen met hen zetten we in op het continu verbeteren van de samenwerking met aanvullend aandacht voor circulariteit en het standaardiseren van processen en documenten.
Samen met Salverda Bouw zijn we in 2024 gestart met het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en energiebesparende verbeteringen bij 100 woningen in de wijk De Kampen in Heino. Het gaat om woningen in de Rammelmanstraat, Bannierstraat, Klompstraat, Kruzebrink, Nieuwekamp en Vogelzang. In 2024 zijn 10 woningen opgeleverd en in 2025 87 woningen. Voor 2026 resteren nog 3 woningen. In dit project zijn 50 woningen naar de isolatiestandaard gebracht. Het was de wens het project volledig in 2025 af te ronden. Door slecht weer en daarna door personeelstekort bij de aannemers, is dit helaas niet gelukt. De waardering van de huurders over de uitvoering stond eind 2025 op een 7,1.
Het project De Hartkamp in Raalte is uitgevoerd samen met Mateboer Bouw en volgens planning uitgevoerd. We hebben hier bij 104 woningen groot onderhoud uitgevoerd en de woningen geïsoleerd door onder andere nieuwe daken te plaatsen. Een deel van de woningen heeft een biobased strodak gekregen. De huurders waardeerden ons werk met een 8,1.
Woningaanpassing op verzoek
Wij vinden het belangrijk dat onze huurders zich thuis voelen in de huizen die ze huren. Om een thuis te maken van hun woning is het mogelijk om woningaanpassingen aan te vragen of zelf te klussen in de woning, ook wel het zelf aanbrengen van voorzieningen (ZAV) genoemd. Hierdoor kan de huurder van zijn eigen huis een thuis maken, maar ook de kwaliteit en het comfort van de woning verbeteren.
Er zijn drie mogelijkheden:
- Individuele woningaanpassing: SallandWonen past de woning aan op verzoek van de huurder.
- Medische aanpassing: SallandWonen past op verzoek van de gemeente in het kader van de uitvoering van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) de woning aan
- Zelf aan te brengen veranderingen (ZAV): de huurder past zelf de woning aan.
De basiskwaliteit van SallandWonen is in principe leidend bij het beoordelen van aanvragen voor woningaanpassingen. Dat is het minimale niveau waaraan onze woningen moeten voldoen. Dit geldt ook als er een aanpassing is gedaan. Daarnaast is het beleid WAP, MAP en ZAV van toepassing. De meeste verzoeken die wij voor de huurder uitvoeren, betreffen het aanpassen van keuken, badkamer en toilet. Een huurder kan een verzoek voor woningaanpassing aanvragen via de website middels een ‘Self-Service-Scenario’. Ook kunnen huurders andere aanpassingen aanvragen, zoals zonnepanelen en elektrisch koken. Waar mogelijk verzorgen wij dit voor de huurder.
Wil een huurder zelf klussen in de woning, dan moet er veelal toestemming gevraagd worden. De meeste aanvragen in 2025 gingen over installaties (aansluitingen voor een vaatwasser, wasmachine of droger en plaatsen van een airco), het aanbrengen van zonwering en het plaatsen van een buitenkraan of regenton. In 2025 hebben we ons beleid uitgebreid met het onderwerp Klimaatadaptatie. Ook zijn de voorwaarden verbeterd en is uitgelegd waarom we bepaalde aanpassingen niet toestaan.
We hadden de wens om vooruitlopend op onderhoudsprojecten inzicht krijgen in de wijzigingen die huurders zelf hebben aangebracht aan de buitenkant van de woning. De geplande pilot voor een wijkschouw is door werkdruk niet doorgegaan. In de praktijk blijkt dat we ook zonder een wijkschouw samen met de huurder tot goede afspraken kunnen komen. We hebben dan ook besloten om voorlopig geen wijkschouw te organiseren.
Tabel 15: Woningaanpassing op verzoek – aantallen en uitgaven
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Keuken vervangen (aantal woningen) | ||
| - aantal woningen | 122 | 132 |
| - gemiddelde uitgave per renovatie | 6.445 | 8.150 |
| Badkamer vervangen | ||
| - aantal badkamerrenovaties | 40 | 39 |
| - gemiddelde uitgave per renovatie | 12.245 | 13.590 |
| Toilet vervangen | ||
| - aantal toiletrenovaties | 56 | 46 |
| - gemiddelde uitgave per renovatie | 4.430 | 4.700 |
| Dakraam | ||
| - aantal woningen | 10 | |
| - gemiddelde uitgave per woning | 1.764 | |
| Duurzaamheid | ||
| - zonnepanelen (aantal adressen) | 20 | 0 |
| - elektrisch koken (aantal adressen) | 104 | 118 |
| - gemiddelde uitgave voor elektrisch koken | 646 | 681 |
| Zelf aangebrachte voorziening (aantal aanvragen) | 204 | 336 |
| - akkoord | 143 | 269 |
| - niet akkoord | 47 | 54 |
| - in behandeling | 14 | 13 |
3.4 Leefbaarheid
Steeds meer bewoners met een hulp- of zorgvraag wonen zelfstandig. Dit verandert de dynamiek in wijken. Wij zijn geen hulpverleners, maar signaleren problemen in wonen, welzijn, zorg en veiligheid. Goede samenwerking met beide gemeenten en andere organisaties is essentieel om vitale wijken te behouden. De gemeente regisseert dit proces en via prestatieafspraken verbeteren we continu onze samenwerking.
Maatschappelijke prestaties
We behaalden de volgende belangrijke maatschappelijke prestaties op het doel ‘leefbaarheid’ in 2025:
Tabel 16: Maatschappelijke prestaties doel leefbaarheid
| Indicator | Doel | Realisatie |
|---|---|---|
| 2025 | 2025 | |
| Veilige vluchtwegen: afspraken maken met de bewoners van appartementcomplexen (aantal complexen) | 15 | 17 |
| Bewonerscommissies: commissies/contactpersonen bij appartementcomplexen (aantal complexen) | ≥ 4 | 20 |
| Huurderstevredenheid beleving buurt/wijk | ≥ 7,0 | 7,2 |
Wijkbeheer is onmisbaar geworden in de wijk. Na drie jaar staat de basis stevig, waardoor we ons werk nu ook kunnen richten op het bevorderen van verbinding in de wijk. Met succes hebben we het afgelopen jaar de werkzaamheden uitgebreid met het borgen van veilige vluchtwegen en het in kaart brengen van contactpersonen namens complexen. Daarnaast werken we aan bewustwording van de noodzaak van klimaatadaptatie en een beter leefbaarheidsgevoel.
Uitbreiding van onze contactpersonen
De wens is om bij wooncomplexen contactpersonen te hebben waarmee we laagdrempelig, efficiënt en snel kunnen overleggen over leefbaarheidsvraagstukken binnen een complex. Inmiddels hebben we bij twintig complexen contactpersonen. Dit heeft geleid tot prettige samenwerkingen op het gebied van parkeren, liftonderhoud, schoonmaak en vervanging van vloerbedekking. Waar gewenst nemen wij jaarlijks deel aan het overleg van de bewonerscommissie van een complex, zodat bewoners hun vragen rechtstreeks kunnen stellen.
Veilige vluchtwegen
In het verslagjaar is ons beleid voor veilige vluchtwegen vastgesteld en zijn we verdergegaan met het nemen van maatregelen. Zo hebben we:
- Een ontruimingsoefening gehouden in het complex Weydeblick aan de Aalscholver in Raalte. Dit in samenwerking met de Veiligheidsregio IJsselland en de Brandweer Raalte. Het scenario betrof een brand in een scootmobiel op de 1e verdieping. We hebben veel positieve reacties van bewoners ontvangen en waardevolle inzichten opgedaan over de veiligheid van ons pand. De eerste vervolgstappen zijn inmiddels in gang gezet.
- De vloerbedekking/schoonloopmat(ten)vervangen bij elf complexen, zodat deze nu voldoen aan de huidige brandveiligheidseisen.
- Een start gemaakt met het verbouwen van de fietsenstalling naar een scootmobielruimte bij de appartementen nabij het zorgcentrum Averbergen in Olst.
- Opnieuw een brief verstuurd over brandveiligheid van kerstartikelen en scootmobielen naar al onze complexen. Hierin kondigden we ook aan dat we controles uitvoeren.
- Bewoners van 17 complexen bezocht en bewoners aangesproken over veilige vluchtwegen. Veel spullen zijn al uit de gangen verwijderd. Dit blijft een proces waarbij we regelmatig moeten controleren, omdat bewoners soms snel weer iets terugplaatsen.
- Vluchtroutetekeningen gemaakt voor vier complexen.
- Omgevingsvergunningen aangevraagd en ontvangen voor vier panden om inpandig aanpassingen te realiseren ter bevordering van veilige vluchtwegen. Uitvoering is in 2026.
- Met de gemeenten besproken hoe scootmobielen uit vluchtroutes kunnen blijven.
- Kerstboomactie opgezet en cadeaubonnen uitgereikt aan twee bewonerscommissies.
Huurdertevredeneheid beleving buurt-wijk
Twee jaarlijks houden we een enquête onder onze huurders over hoe men de woning, de buurt en de wijk ervaart. In het verslagjaar hebben maar liefst 1.603 huurders gereageerd. Gemiddeld waarderen de huurders hun woning en buurt met een 7,2. Zowel de jongeren als de ouderen zijn het meest tevreden over de woning. Kijken we naar het type woning die men huurt, zijn huurders van BGT woningen en van appartementen het meest tevreden. Zij waardeerden hun woning met een 9 of hoger. Gemeenschappelijk kenmerk is dat de woningen waar ze wonen relatief nieuw zijn. Ook zien we een positieve ontwikkeling bij complexen die we recent verduurzaamd hebben, waarbij de waardering van een 6 naar een 8 gaat.
Minder tevreden zijn met name huurders die in woningen wonen die nog verduurzaamd moeten worden of die we op termijn gaan slopen. Maar ook huurders van nieuwe woonconcepten als de flexwoningen en de wooncommunity de Ware geven aan minder tevreden te zijn. Dit komt onder andere doordat deze woningen vragen om een ‘andere manier’ van wonen: bijvoorbeeld ramen gesloten houden, iets wat veel huurders niet gewend zijn.
Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek hebben we de wijken en complexen die minder goed scoorden besproken. Waar nodig zijn de uitkomsten vertaald naar een aanpak voor de komende jaren.
Woonfraude
SallandWonen streeft naar een rechtvaardige en veilige woonomgeving voor al haar huurders. Woonfraude ondermijnt dit, kan overlast veroorzaken, zorgt voor een oneerlijke verdeling van woonruimte en brengt risico’s met zich mee. In 2025 is ons beleid tegen woonfraude op basis van praktijkervaringen geformaliseerd. Woonfraude betekent het gebruik van een woning in strijd met de huurovereenkomst, denk daarbij aan illegale onderverhuur, kamerverhuur voor winst, woningruil zonder toestemming en spookbewoning. In 2026 onderzoeken we of bepaalde situaties van ‘medehuurderschap aanvragen op basis van gemeenschappelijke huishouding’ ook onder woonfraude vallen.
Tuinenbeleid
We richten ons op groene, klimaatbestendige wijken waar prettig wonen centraal staat. Het nieuwe tuinenbeleid focust op het behouden van bomen en struiken en het beperken van verstening. We werken waar mogelijk samen met gemeenten en andere partijen en laten actief zien wat onze prioriteiten zijn. In 2025 zijn we diverse samenwerkingen aangegaan, waarna in 2026 het beleid wordt vastgesteld en uitgevoerd.
Volkshuisvestelijke resultaten
Volkshuisvestelijk hebben we op het gebied van leefbaarheid de volgende resultaten behaald in 2025:
Tabel 17: Sociale leefbaarheid
| Indicator | Realisatie | |
|---|---|---|
| 2024 | 2025 | |
| Leefbaarheidsbijdrage per woning (€) | 131 | 196 |
| Ontruimingen door overlast (aantal) | 0 | 0 |
| Buurtbemiddeling huurders SallandWonen | ||
| Zaken waar huurders van SallandWonen bij betrokken zijn(aantal) | 26 | 18 |
| Positief afgehandelde zaken (%)) | 65 | 13 |
| Overlast | ||
| Leefbaarheidsdossiers (aantal)) | 27 | 26 |
| Leefbaarheidsmeldingen (aantal) | 981 | 1.171 |
| Leegstaand bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed (aantal op 31-12) | 4 | 0 |
Er is steeds meer overlast in buurten, mede door landelijk beleid waardoor mensen met een zorgvraag zelfstandig wonen. Daarnaast weten onze huurders ons beter te vinden door de zichtbaarheid van onze wijkbeheerders en andere medewerkers. Wij zetten extra in op het snel signaleren van problemen en werken samen met verschillende organisaties voor passende hulp.
Leefbaarheidsbeleid
We werken aan een schone en veilige buurt zonder overlast. Hiervoor werken wij samen met diverse partners om problematiek achter de voordeur aan te pakken, voor zover dit binnen onze rol als verhuurder valt. Wij blijven ons inzetten voor groenere wijken. Het actief ondersteunen van bewonersinitiatieven is een belangrijke pijler in ons beleid.
We bevorderen klimaatadaptatie door vergroening, het afkoppelen van hemelwaterafvoer van het riool en het benutten van kansen door samen op te trekken tegelijk met verduurzaming- en groot onderhoudsprojecten en gemeentelijke initiatieven.
Nieuwe ontwikkelingen zijn:
- De samenwerking met De Ulebelt: hart van natuur een duurzaamheid. Deze samenwerking richt zich op het afkoppelen van hemelwaterafvoeren. Bewoners kunnen zelf een aanvraag indienen bij De Ulebelt, waarna dit in afstemming met ons wordt geregeld door medewerkers van de Ulebelt.
- Inzet van de tuinploeg van Stichting Ygdrasil. Zo kunnen huurders die het tuinonderhoud niet zelf kunnen regelen, worden geholpen door cliënten van Ygdrasil.
- Cameratoezicht ter bevordering van de leefbaarheid van wooncomplexen.
- Door ons georganiseerde activiteiten om het gebruik van wijkcentra door omwonenden te bevorderen.
Schoon, heel en veilige woonomgeving
Samen met gemeenten en huurders werken we aan leefbare buurten. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn schoon, heel en veilig. We trekken samen op om knelpunten op te pakken rondom ons bezit. Onze huurders vinden een veilige woning belangrijk. Bij nieuwbouwwoningen en groot onderhoud voldoen we aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.
We hebben een complex met sloopwoningen aan de Omloop beschikbaar gesteld voor een grootschalige brandweeroefening, waarbij oud-bewoners waren uitgenodigd. Zij waren in groten getale aanwezig. De korpsen Raalte en Luttenberg deden mee met de hoogwerker van Deventer. Daarnaast waren er veel vrijwilligers aanwezig die slachtoffer speelden.
Maatschappelijk- en bedrijfsonroerendgoed
We zetten ook maatschappelijk- en bedrijfsvastgoed in ter behoud en versterking van voorzieningen in de desbetreffende kern. Wel stoten we het bedrijfsvastgoed af of transformeren we naar wonen als zich daarvoor kansen voordoen. Zo zijn op de locatie van het voormalig uitvaartcentrum in Olst en de kantoorlocatie aan de Kerkstraat in Raalte dit jaar sociale huurwoningen gerealiseerd.
3.5 Prestaties per gemeente
De prestaties op gebied van betaalbaarheid, kwaliteit en leefbaarheid leveren een bijdrage aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgaven. Hieronder zijn de belangrijke prestaties van SallandWonen in 2025 per gemeente weergegeven.
Tabel 18: Volkshuisvestelijke prestaties per gemeente
| Indicator | Raalte | Olst-Wijhe |
|---|---|---|
| Beschikbaarheid | ||
| Slaagkans (%/) | 3,4 | 2,7 |
| Aantal verhuringen (totaal woningen) | 308 | 174 |
| Onttrekken van woningen (verkoop in aantal) | 31 Daeb + 4 niet-Daeb | 9 Daeb + 1 niet-Daeb |
| Sloop woningen (aantal) | 19 | - |
| Toegevoegde woningen (oplevering in aantal) | 65 | 19 |
| Projecten gestart (start bouw in aantal woningen) | 51 | 4 |
| Ontwikkeling portefeuille – woningen sociale huur | 15 | 10 |
| Betaalbaarheid | ||
| Jaarlijkse huurverhoging (gemiddeld in %, excl. inkomensafhankelijk) | 4,1 | 4,1 |
| Minimaal 70% nieuwe verhuringen toegewezen aan huishoudens die vallen onder passend toewijzen | 59 | 63 |
| Aantal huisuitzettingen naar aanleiding van huurachterstanden | 1 | 1 |
| Preventie huurschulden | Wet gemeentelijke schuldhulpverlening; Samenwerking met verschillende partijen |
Wet gemeentelijke schuldhulpverlening; Samenwerking met verschillende partijen |
| Specifieke doelgroepen | ||
| Statushouders – aantal woningen | 20 | 12 |
| Senioren en zorgvragers – nieuwbouw nultreden (of eenvoudig te maken) (%) | 68 | 79 |
| Starters; kansen – deel via loting verhuurd van reguliere verhuringen (%) | 25 | 26 |
| Starters; kansen-verhuur Deelhuus | 4 | 0 |
| Starters en spoedzoekers; kansen –verhuur Flexwonen | 5 | 21 |
| Middeninkomens – gebruik ruimte toewijzingsbeleid (%) | 5,1 | 0 |
| Kwaliteit en duurzaamheid | ||
| Energielabel (gemiddeld) | A | A |
| Woningen voorzien van zonnepanelen (aantal 2024/totaal) | 193/2.288 | 37/1.080 |
| Verduurzamen en onderhoud | De Hartkamp Raalte (104 woningen opgeleverd)De Kampen in Heino (87 woningen opgeleverd) | Voorbereiding VOH Olst opgestart. |
| Leefbaarheid | ||
| Oordeel over de wijk - aantal wijken met oordeel < 7 | 4 | 7 |
| Samenwerking gebiedsgericht werken | Gezamenlijke afkoppelacties hemelwater. | Gezamenlijke analyse Olst-Noord. Gezamenlijke afkoppelacties hemelwater. |
| Herbestemming vastgoed | Oplevering transformatie Kerkstraat naar wonen. | Oplevering voormalig uitvaartcentrum t.b.v. nieuwbouw |
| Overlast – behandelde zaken buurtbemiddeling met huurders (aantal) | 15 (10 positief afgerond) | 5 (3 positief afgerond) |
| Aantal ontruimingen door overlast | 0 | 0 |